Réaliser un état des lieux des locataires

Publié par SEO340119 le

Réaliser un état des lieux des locataires

Afin de bien comprendre l’importance de l’état des lieux, il convient préalablement de définir les contours de cette notion.

Une notion à appréhender 

L’état des lieux, qui s’effectue tant lors de l’entrée dans les lieux qu’à la sortie du locataire, s’apparente à une photographie détaillée et descriptive de l’état du bien donné en location.

Etablir un état des lieux permet ainsi, avant même l’entrée d’un locataire, de constater et d’attester de l’état de chaque élément constitutif du bien donné à bail.

Dès lors, chaque pièce, murs, équipements éventuellement présents, fenêtres, portes et même sols doivent être mentionnés et leur état décrit conformément à la réalité de leur état.

Précisons que ce document doit être établi contradictoirement, en présence du bailleur ou de son représentant et du locataire qui doivent signer l’état des lieux après avoir passé en revue l’ensemble des éléments mentionnés. 

L’état des lieux doit être établi en deux exemplaires, un exemplaire pour le locataire, l’autre pour le propriétaire.

La double signature des parties au contrat de bail vient consacrer la réalité de l’état du bien ainsi décrit et de l’accord de chacun sur celui-ci.

Cette étape fondamentale fixant la reconnaissance mutuelle de l’état dans lequel est le bien donné à bail s’effectue généralement avant la prise de possession des lieux, lors de la remise des clés et lors de la restitution de celui-ci afin de permettre la confrontation entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

De cette comparaison, les dégradations éventuelles apparues lors de l’usage du bien fait par le locataire seront de ce fait difficilement sujettes à discussions.

Les parties, tant le bailleur que le locataire, se prémunissent ainsi du respect de leurs obligations légales.

Les biens à usage d’habitation 

Il convient toutefois d’opérer une distinction entre la location d’un bien à usage de résidence principale et d’un local à usage commercial qui ne sont pas soumises à la même législation.

En effet, d’une part, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, encadre les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. 

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016 fixe ainsi, pour l’ensemble des locations d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté.

Le décret précise les mentions obligatoires de l’état des lieux d’un logement à usage d’habitation : 

    Le type d’état des lieux, d’entrée ou de sortie ;

    La date de réalisation de l’état des lieux ;

    L’adresse ;

    L’identité du propriétaire et de son locataire ;

    Les relevés de compteurs : électricité, gaz, eau ;

    Le nombre de clés du logement ;

    Un descriptif complet des pièces, des espaces de rangement ainsi que des équipements à disposition du locataire ;

    La signature du locataire et du bailleur.

Ainsi, en matière de bail d’habitation, que le logement soit meublé ou vide, un état des lieux d’entrée doit être réalisé lors de la remise des clés et joint au contrat de bail. 

Si l’état des lieux est une obligation légale, le fait que ce document n’a pas été établi n’empêche toutefois pas de louer le bien immobilier. Simplement, la location se fait aux risques et périls, tant du locataire que du bailleur.

Lorsque le bailleur refuse de faire l’état des lieux d’entrée, le locataire, afin de préserver ses droits, devra lui adresser une mise en demeure de le faire.

Si le bailleur maintien son opposition, il lui incombera de démontrer à la fin du bail avoir donné le logement en bon état d’usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.

En cas de refus d’état des lieux par le locataire, ce dernier est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives et devra le restituer dans le même état, sauf s’il parvient à démontrer le mauvais état initial du logement, en faisant appel à un huissier de justice notamment.

Les biens à usage d’habitation ou à usage commercial

En matière de location d’un local à usage commercial, l’article L. 145-40-1 du Code de commerce instauré par la loi PINEL impose désormais qu’un état des lieux soit réalisé lors de la prise de possession des lieux par le preneur. 

L’obligation d’établir un état des lieux s’impose aux baux conclus ou renouvelés après la date d’entrée en vigueur de la loi PINEL, le 20 juin 2014, ainsi que pour les baux conclus ou renouvelés avant le 20 juin 2014 dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession (art. 13-II de la loi PINEL).

Cet état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou un tiers mandaté par eux. A défaut, la partie la plus diligente peut requérir, à frais partagés, l’intervention d’un huissier de justice pour la réalisation de cet état des lieux.

La loi PINEL a prévu qu’en l’absence de diligence du bailleur pour que l’état des lieux soit établi, celui-ci sera privé de la présomption de l’article 1731 du Code civil qui énonce que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

La récente réforme impose en effet qu’un état des lieux soit réalisé en cas de « cession du droit au bail, cession ou de mutation à titre gratuit du fonds ».

Le bailleur a donc tout intérêt à insérer dans le bail une clause selon laquelle le cessionnaire sera tenu, solidairement avec le cédant, de l’état des lieux tels qu’ils se trouvaient lors de la prise de possession de ce dernier.

Un état des lieux de sortie doit également être établi contradictoirement par les parties.

Lors de l’état des lieux de sortie, le constat des éventuelles dégradations dues à un défaut d’entretien du locataire entraine la possibilité de retenir le montant des travaux nécessaires aux réparations sur le dépôt de garantie versé lors de la prise du bien à bail.

Si le montant des travaux excède le montant du dépôt de garantie, le bailleur peut faire procéder par constat d’huissier et faire valoir ses droits devant la juridiction compétente en sollicitant une expertise judiciaire visant à constater et déterminer l’étendue des dégradations.

L’état des lieux permet ainsi de déterminer la responsabilité des parties en cas de litige concernant l’état du logement loué et de ses équipements.

Ainsi, l’état des lieux est devenu un élément indispensable et indissociable désormais du contrat de location d’un bien.

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